Етап Інформаційне забезпечення планування житлового будівництва етап



Скачати 209.93 Kb.
Дата конвертації12.10.2018
Розмір209.93 Kb.

Першим та визначальним етапом розвитку житлового будівництва є його планування під яким слід розуміти формування процесу житлового будівництва на певний період з метою визначення на засадах багатоваріантного аналізу у кількісній формі обсягів потреб та ресурсів для здійснення житлового будівництва із врахуванням впливу факторів макро та мікросередовища функціонування, оптимізацію взаємозв’язків суб’єктів житлового будівництва для досягнення установлених цілей тощо.

Узагальнення вітчизняної та іноземної літератури [148, 146, 150, 151, 152, 153, 154] дозволяють запропонувати послідовність процесу планування житлового будівництва (рис. 2.2.1.).



1 етап

Інформаційне забезпечення планування житлового будівництва



2 етап

Установлення цілей та завдань житлового будівництва



3 етап

Оцінювання та аналізування факторів макро- та мікро- середовища житлового будівництьва



4 етап

Планування фінансового забезпечення житлового будівництва



5 етап

Прогнозування умов функціонування суб’єктів житлового будівництва



6 етап

Формування моделі житлового будівництва

Зворотній зв’язок

Рис.2.2.1. Схематична модель планування процесу житлового будівництва

Розглянемо ретельніше етапи реалізації планування житлового будівництва. Перший етап планування житлового будівництва полягає у інформаційному забезпеченні розроблення моделі житлового будівництва та передбачає цілеспрямований добір відповідної інформації з різних джерел. При цьому відбувається підбір інформації про місію, цілі, стратегію, політику суб’єктів житлового будівництва; цільові планові параметри, яких вони прагнуть досягнути; умови функціонування суб’єктів житлового будівництва, очікувані зміни; кадровий потенціал, виробничі потужності, технічне забезпечення; наявність обмежувальних факторів тощо. Інформаційною базою розроблення моделі житлового будівництва є: результати аналізу статистичної звітності за попередні періоди, прогнозні розрахунки щодо реалізації будівельної продукції споживачам, що випливають з замовлень, оцінювання рівня попиту на будівельну продукцію, рівня й динаміки реалізаційних цін та інших умов ринкової кон’юнктури; економічні норми, що затверджуються відповідними правовими актами (елементні кошторисні норми, укрупнені кошторисні нормативи житлового будівництва, податкові ставки, тарифи внесків у позабюджетні фонди, норми амортизаційних відрахувань, облікова ставка НБУ, мінімальна місячна заробітна плата тощо); засоби масової інформації, спеціалізовані видання, економічна та фінансова література тощо. Статистична інформація про стан та тенденції в розвитку житлового будівництва ретельно розглядається у підрозділі 2.1.

Другий етап планування житлового будівництва полягає у встановленні цілей та визначенні завдань. Узагальнення фактичних матеріалів дозволяє стверджувати, що основною ціллю планування процесу житлового будівництва в сучасних умовах є: підвищення рівня пропозиції житлово-будівельної галузі та підвищення надійності процесу будівництва, купівлі-продажу житла. Завдання планування житлового будівництва формуються у контексті визначених цілей.

Третій етап планування житлового будівництва полягає у оцінюванні факторів макро- та мікросередовища експертним методом. Цей метод передбачає планування процесу житлового будівництва з урахуванням впливу факторів мікро- (ціна, попит і пропозиція, конкуренція, обсяг виробництва та доходи ринок матеріальних ресурсів, економічні норми та нормативи) та макросередовищ (інвестиції, інфляція, податки, ціна грошового кредиту, бюджетно-фінансова політика тощо). Крім гнучкості та простоти обчислення перевагою експертного методу є те, що він дає змогу виявити роль окремих факторів в процеі житлового будівництва. Цей метод грунтується на застосуванні експертних оцінок для забезпечення об’єктивності оцінювання пріоритетності та сили впливу факторів на процес житлового будівництва. Експертне оцінювання є результатом проведення експертизи, оброблення і використання цього результату при обгрунтуванні значення ймовірності. Формування експертної оцінки – це комплекс логічних і математико-статистичних методів та процедур, пов’язаних з діяльністю експерта щодо оброблення інформації, необхідної для аналізу та прийняття рішення [148, с. 120; 155, с. 430]. Відповідно до цієї процедури експерти у спеціальних анкетах вказують набір факторів, що у плановому періоді будуть впливати на показники розвитку житлового будівництва та їх пріоритетність за методом рангової кореляції при впливі на кожний показник розвитку житлового будівництва (додаток).

Наприклад, експерти виділять 13 факторів впливу на конкретний показник розвитку житлового удівництва, при цьому фактор, який буде здійснювати максимальний вплив, набуватиме рангу 1, а фактор, що характеризується відносно несуттєвим впливом, набуватиме рангу 13. При врахуванні думок експертів важливо оцінити рівень їх узгодженості за допомогою коефіцієнта конкордації (лат. concorda – узгоджувати) [148, с. 123 – 124; 156, с. 98]:


(2.1)
де Хi – сума рангів за усіма факторами, що впливають на конкретний показник розвитку житлового будівництва; Хсi – середня сума рангів за усіма факторами, що впливають на конкретний показник розвитку житлового будівництва; m – кількість експертів, чол.; n – кількість факторів, од.

Значення коефіцієнта конкордації перебуває в межах від 0 до 1. За цілковитої узгодженості думок експертів W = 1, повної неузгодженості W = 0, зміна коефіцієнта від 0 до 1 свідчить про зростання узгодженості між думками експертів. Оцінювання значимості коефіцієнта конкордації, тобто рівня випадковості узгодження думок експертів здійснюється за критерієм Пірсона (х2) [148, с. 125; 156]:




(2.2)
х2 = m * (n-1) * W.

Якщо розрахункова величина х2 перевищує нормативне табличне значення [148, с. 192], то можна стверджувати, що узгодженість в думках експертів є не випадковою.

Четвертим етапом планування процесу житлового будівництва є планування методів фінансового забезпечення житлового будівництва. З огляду на написане вище (параграф 1.1.2.) є чотири методи фінансового забезпечення процесу житлового будівництва: інвестування, самофінансування, кредитування і бюджетне фінансування. Приймаючи до уваги роботи Кузьміна О.Є., Козика В.В., Скворцова І.Б., Загороднього А.Г., Лесечка М.Д., Балацького О.Ф., Пересади А.А., Четиркіна Е.М., Федоренка В.Г., Брігхема, Бланка І.А., Буркова В.Н., Новикова Д.А., Лимитовського М.А. Глазунова В.Н., Гойка А.Ф., Орлова П. можна зробити висновок, що головними показниками планування інвесиційної діяльності є: чистий приведений доход (NPV); внутрішня норма доходності (IRR); дисконтний термін окупності; індекс доходності (PI).

Чистий приведений дохід (NPV) відображає оцінку теперішньої вартості потоку майбутнього доходу і дорівнює приведеній вартості майбутніх прибутків чи грошових потоків, дисконтованих за допомогою відповідної дисконтної ставки, за вирахуванням приведеної вартості інвестиційних затрат (лесечко 32):




2.2.3

де CFt – надходження грошових коштів (гошовий потік) в інтервалі часу t (cash Now);

It – інвестиційні затрати в період t;

Т – тривалість інвестиційного періоду

r – ставка дисконтування, прийнята для оцінки інвестиційного проекту.

Якщо NPV>0 – інвестування вигідне, якщо NPV<0 – невигідне.




2.2.4
Під внутрішньою нормою дохідності інвестицій (IRR) розуміють таке значення ставки дисконту, при якому поточна вартість витрат дорівнює поточній вартості доходів. Внутрішня норма дохідності IRR знаходиться на основі умови:

Критерій внутрішньої норми дохідності полягає в порівнянні величини IRR і ставки дисконтування, прийнятної для оцінки інвестиційного проекту: проект ввається вигідним, якщо IRR>r (с. 141 балацький теліжено)

Під строком окупності проекту розуміють період часу від моменту початку його реалізації до того моменту експлуатації об’єкта, при якому доходи стають рівними витратам капіталу.У роботі (116) відзначається, що показник „payback period” найбільш близький за своїм змістом до традиційного в Україні показника „строк окупності капітальних вкладень”. Різниця між ними полягає в тому, що при підрахунку показника „payback period” враховуються всі інвестиції (капітальні та експлуатаційні витрати), а при підрахунку „строку окупності” – тільки капіталовкладення. Однак, показник строку окупності інвестицій не враховує весь період функціонування виробництва і, як наслідок, на нього не впливають доходи, отримані за межами періоду окупності. Отже, термін окупності може використовуватись не як критерій для вибору інвестиційного проекту, а як обмеження у прийнятті рішення. Це означає, що коли термін окупності інвестицій більший певного прийнятного граничного значення, то інвестиційний проект не розглядається (Лесечко 32)

Індекс прибутковості (РІ) – це відношення вартості дисконтованих грошових надходжень до приведеної вартості інвестицій.




2.2.5.

Значення РІ>1 свідчить про доцільність реалізації проекту.

У теорії інвестиційного аналізу розрізняють три можливих випадки обмеження фінансових ресурсів, які безпосередньо впливають на методи вибору (ранжування) проектів: короткостроковий дефіцит, довгостроковий дефіцит, абсолютне обмеження фінансових ресурсів. У випадку короткострокового дефіциту фінансових ресурсів передбачається, що фінансові ресурси, не інвестовані фірмою в рамках деякого набору інвестиційних проектів, можна вкласти в іншій сфері з прибутковістю, принаймі не нижчою від середньозваженої вартості капіталу самої фірми. Іншими словами, ситуація короткострокового дефіциту має місце тоді, коли менеджери підприємства не побоюються резервувати вільні фінансові ресурси, передбачаючи збереження дефіцитності інвестиційних ресурсів у майбутньому[Балацький Теліженко с.186-187]. У цьому випадку вибір варіантів може здійснюватися на підставі показника загальної величини вигоди (Wс), що одержить підприємство наприкінці періоду раціонування капіталу за рахунок використання всіх інвестиційних ресурсів[Балацький Теліженко с.187]:

,

де It – загальна сума інвестиційних ресурсів, якими володіє підприємство;

Ii – сума інвестицій, спрямованих на фінансування власних проектів підприємства;

r – вартість інвестиційних ресурсів, якими володіє підприємство;

CFt – грошові надходження від власних проектів підприємства, профінансованих за рахунок власних інвестиційних ресурсів (Ii);

n – кількість років, упродовж яких підприємство матиме грошові надходження від власних проектів, профінансованих за рахунок інвестиційних ресурсів, які воно мало.

Основним показником прибутковості фінансування проекту житлового будівництва шляхом кредитування є відсоткова ставка. Відсоткова ставка як інструмент іпотечного кредитування є дуже важливою як з точки зору стимулювання залучення ресурсів, так і з точки зору забезпечення іпотечного кредиту. Відсоткові ставки за іпотечними кредитами знаходяться у прямій залежності від відсоткових ставок, за якими банк залучає кредитні ресурси, а також від ставок рефінансування, ризиків на іпотечному ринку житла та інших соціально-економічних факторів [54, с. 213]. Аналізування літературних джерел [125, 157, 158, 159,54] та практики кредитування житлового будівництва банками, дає змогу стверджувати, що для наукового розроблення теоретичних засад планування кредитування житлового будівництва, подальшого удосконалення прикладних засад, підвищення ефективності планування фінансового забезпечення житлового будівництва методом кредитування, подальшого розроблення методики планування житлового будівництва доцільно сформувати класифікацію видів процентних ставок, а саме (табл. 2.2.1): за базою нарахування, за характером врахування інфляційних змін, за періодичністю нарахування, за забезпеченням.

Таблиця 2.2.1.



Класифікація процентних ставок



з/п

Класифікаційна ознака

Різновиди класифікаційних ознак

Формула для нарахування

1.

За базою нарахування

Проста

Початкова сума кредиту * термін позички в роках або кількість періодів нарахування * ставка процента;

Складна

Початкова сума кредиту * нарощена сума попереднього періоду;

2.

За характером врахування інфляційних змін

Номінальна

Вартість фінансування+операційні витрати + премія за ризик + банківська маржа;

Реальна

Номінальна процентна ставка-очікуваний рівень інфляції;

3.

За періодичністю нарахування

Дискретна




Неперервна

Річна неперервна ставка * число Єйлера, яке викорстовується як основа натурального логарифма (2,71828);




Номінальна процентна ставка/кількість нарахувань

Номінальна процентна ставка*(кількість днів по закінченню яких відбувається разове нарахування процента/кількість днів в році

4.

За змістом

Ефективна

(1+номінальна процентна ставка/кількість виплат на рік)кількість виплат на рік – 1;







5

За забезпеченням

Індексована

Відсоткова ставка приведена до наявного в країні рівня інфляції

Фіксована

Реальна процентна ставка на початок укладення договору кредитування

Плаваюча

Відсоткова ставка, яка може змінюватись в залежності від змін дії якихось факторів (інфляція, рівень ризику в країні)

Планування будь-якого процесу в житловому будівництві повинно здійснюватись з урахуванням системи ризиків, що зумовлюються низкою чинників: фактором часу, відсутністю повної інформації, непрогнозованими випадковими подіями тощо. В умовах України проблема точності прогнозування ризиків та їх врахування при будівництві, фінансуванні, впровадженні, продажі житлової нерухомості є надзвичайно актуальною. На сьогоднішній день собівартість м2 новобудови складається із трьох складових: 1/3 – це реальні затрати будівельника, 1/3 – очікувана рентабельність, 1/3 – непередбачувані ризики (форс-мажор, недобросовісність підрядчиків, політичні ризиким тощо.)[191, с.135]

Як свідчать результати досліджень, врахування ризиків у процесі планування фінансового забезпечення проектів житлового будівництва доцільно здійснювати у такій послідовності:

1. Виявлення усіх потенційних ризиків та їх ідентифікація з метою формування інформаційної бази для подальшого оцінювання впливу ризиків. В економічній літературі [161, 56, 150, 162, 151, 153, 121, 58, 55] існує велике різноманіття класифікацій ризиків залежно від класифікаційних цілей.

Ризик –це усвідомлена можливість небезпеки виникнення непередбачених втрат очікуваного прибутку, майна, грошей у зв’язку з випадковими змінами умов економічної діяльності, несприятливими обставинами [1]. Ризики виникають в будь-якій діяльності та класифікуються авторами за різними ознаками відповідно до тієї сфери де вони виникли. Ризики виникають в будь-якій діяльності та класифікуються авторами за різними ознаками відповідно до тієї сфери де вони виникли. Узагальнення літературних джерел [1 - 12] дає змогу стверджувати, що для наукового розроблення теоретичних засад планування житлового будівництва, подальшого удосконалення прикладних засад, підвищення ефективності планування фінансового забезпечення житлового будівництва доцільно сформувати класифікацію ризиків, які виникають при здійсненні житлового будівництва за такими ознаками (табл. 2.2.2).



Таблиця 2.2.2

Класифікація ризиків, які виникають при здійсненні житлового будівництва



з/п

Ознаки класифікації

Види ризиків, які виникають при здійсненні операцій з нерухомістю

1

За рівнем виникнення

  • Макросередовища (ціна грошового кредиту, бюджетно-фінансова політика, інфляція, інвестиції, податки, юридично-інституційна система тощо);

  • мікросередовища (ціна, обсяги виробництва та доходи, ринок матеріальних ресурсів, попит і пропозиція, конкуренція тощо).

2

За рівнем прогнозованості

  • Прогнозовані (ризик інфляції, валютний ризик, ризик проектний, ринковий ризик);

  • не прогнозовані (форс-мажорний ризик).

3

За змістом

  • Економічні (інфляція, дефляція);

  • правові (податкова політика, законодавча база, політична стабільність суспільної системи);

  • проектні (перевищення кошторису, несвоєчасного завершення будівництва, порушення умов договору);

  • ринкові (коливання ринкової кон’юнктури, цін на будівельні матеріали, нерухомість);

  • валютні (зміна валютного курсу);

  • репутації (досвід роботи на ринку житлового будівництва, загальний рівень кваліфікації тощо).

  • форс-мажорні (природні, політичні, цінові).

4

За методами мінімізації

  • Уникнення ризику (відмова від сумнівних проектів, від ненадійних партнерів, клієнтів);

  • зниження рівня ризику (резервування коштів, розподіл (розсіювання ризику), лімітування, створення системи гарантій);

  • передача (страхування ризику (часткова, повна).

5

За джерелами фінансування

  • Інвестиційні (загроза банкрутства);

  • кредитні (відстрочення термінів здачі об’єктів житлового будівництва);

6

За суб’єктами впливу

  • Споживчий (попит, довіра населення) ;

  • підприємницький (вплив органів державної влади).

7

За характером

  • Технічні (неповнота або неточність інформації про динаміку техніко-економічних показників, параметрів нової техніки і технології, низька якість технологічних процесів або продукції);

  • ресурсні (низька якість вхідних та вихідних матеріалів, комплектуючих виробів, недостатність фінансових, матеріальних, інформаційних, трудових ресурсів);

  • комерційні (порушення умов договору інвесторами, партнерами тощо, маркетингові).

8

За характером прояву в часі

  • Постійні (адаптація до змін факторів макро- мікросередовища);

  • тимчасові (погодні умови).

9

За розмірами втрат

  • Незначні;

  • великі;

  • критичні

10

За типами аналізу

  • Кількісні (середньоквадратичне відхилення) ;

  • якісні (метод експертних оцінок „Делфі”).

2. Оцінювання впливу потенційних ризиків на житлове будівництво. Оскільки ризик є ймовірнісною категорією, то для оцінювання його впливу на конкретні методи фінансування житлового будівництва, використовують статистичні та експертні методи. Для оцінювання ризиків, які виникають в житловому будівництві експертним методом складено анкету (додаток).

3. Вибір оптимального варіанта фінансування житлового будівництва із урахуванням впливу потенційних ризиків. Невід’ємною умовою прийняття раціонального проекту житлового будівництва є розгляд альтернативних варіантів житлового будівництва з урахуванням різноманітних прогнозів розвитку подій.

4. Підбір та застосування відповідних методів управління ризиками. Управління ризиками передбачає підготовку та реалізацію заходів щодо зниження можливих втрат від настання потенційних ризиків. Наведені узагальнені критерії класифікації ризиків, які виникають при здійсненні операцій з нерухомістю містять комплексну оцінку характерних ознак, які враховують елементи системи управління ризиком. Управління ризиком – це процес, який складається з аналізування факторів макро та мікросередовища, які впливають на операції з нерухомістю, оцінювання ризику, конролю за ним (розроблення і вибору методів його мінімізаці). В літературі з проблем ризик-менеджменту [161;150, 162, 56, 55] виділяють такі методи управління ризиками, які виникають при фінансуванні житлового будівництва:


  • уникнення, попередження, запобігання виникненню ризиків (відмова від роботи з неперевіреними контрагентами, пошук гарантів, відмова від ризикованих проектів тощо);

  • прийняття ризику (усвідомлене фінансування житлового будівництва з урахуванням потенційних ризиків на засадах формування системи ресурсних резервів щодо компенсації втрат при їх виникненні);

  • оптимізація (зниження) ступеня ризику, яка може здійснюватись різними способами: шляхом розподілу ризиків (застосування ф’ючерсів, опціонів, лізингу тощо), локалізації (формування відокремлених бізнес-центрів для реалізації найбільш ризикових проектів), страхування, диверсифікації, лімітування тощо.

При реалізації проектного фінансування житлового будівництва банки як правило вимагають страхування ризиків пов’язаних із будівельно-монтажними роботами (табл.2.2.3) [191, с.135]

Таблиця 2.2.3



Страхування ризиків

Показники

Багатоповерховий будинок із підземним паркінгом

Пансіонат котеджного типу

Страхова сума, млн. грн.

187

109

Франшиза, млн. грн.

0,05 – по кожному збитку; 0,1 – по стихійне лихо

0,01 – по кожному збитку; 0,1 – по стихійне лихо

Громадська відповідальністьпри проведенні будівельно-монтажних робіт, млн. грн.

1

1

Період страхування (строк будівництва)

3 роки + 12 місяців техобслуговування

2 роки + 2 місяці техобслуговування

Загальний страховий тариф, %

0,161

0,175

Страхова премія, млн. грн.

0,3

0,2

Після закінчення будівництва обов’язковим є страхування завершеного об’єкта (табл 2.2.4) [206, с. 46].

Таблиця 2.2.4



Типові умови експрес – і класичного страхування житла

Показники

Класичне страхування

Експрес-страхування

Тариф за один рік

0,3-0,5 % вартості нерухомості

0,2 – 04% суми страхового покриття

Страхове покриття

Еквівалент представлений, заставної або ринкової вартості квартири чи будинку, а також рухомого майна

10-200 тис. грн.

Термін

Один рік

1 місяця -1 рік

Об’єкт страхування

Стіни інженерну конструкцію, обладнання. Отделка. Рухоме майно на території будинку чи квартири. В окремих випадках дорогоцінні метали, ювелірні вироби, предмети культу та антикваріат, витвори мистецтва

Аналогічно класичному договору. Часто пропонується страхувати тільки саму конструкцію. Не передбачається страхування дорогоцінних металів, ювелірних виробів, предметів культу та антикваріат, витворів мистецтва

Ризик

Пожар, вибух (газу). Стихійні лиха, удар блискавки. Затоплення водою із водопровідних, отеплювальних, каналізаційних систем. Протизаконні дії третіх осіб. Майно в помешканнях може бути застраховане від крадіжки

Аналогічно класичному договору. Рітше пропонується страхувати майно, яке є в квартирі чи будинку

Обмеження по виплаті

Можливі виплати по пропорційному принципі із врахуванням різниці між вартістю будинку чи квартири на період укладення договору і вартості на період настання страхового випадку

Можливі обмеження на виплати по різних ризиках в рамках страхової суми. Можливі умови завершення дії договору після виплати по першому страховому випадку

На сьогоднішній день в Україні лише з десяток компаній мають практичний досвід страхування в сфері будівництва, зокрема, будівельно-монтажних робіт (СК „АСКА”, „Український страховий альянс”, „Інго Україна”, „PZU Україна”, „Провідна” і інші). Серед головних причин, які заважають розвитку даного виду страхування, страховики називають: непрозорість фінансування будівництва об’єктів нерухомості, недовіра до страхових компаній, а також відсутність активного попиту зі сторони будівельників [191, с.134].

Операції з нерухомістю можна застрахувати від фінансових ризиків і можливої втрати прав власності (якщо право оскражуватиметься в суді) – здійснити так зване титульне страхування. Якщо угоду буде визнано недійсною, страхова компанія має повернути суму, рівну вартості квартири, вказану в договорі купівлі-продажу (190, с.40). Найпоширенішими видами ризику покупця є (190, с.40):



  • поява неврахованих спадкоємців;

  • поява осіб, що перебували в місцях позбавлення волі;

  • підробка документів;

  • продаж за довіреністю у випадку смерті власника житла;

  • порушення правил приватизації.

При укладенні іпотечного договору фінансові установи зобов’язують застрахувати нерухомість від фінансових ризиків. Якщо квартира куплена за власні, а не кредитні кошти, то страхування угоди здійснюється добровільно. Високі ризики змушують страхові компанії встановлювати досить великі страхові внески – від 0,3 до 3% у рік від вартості нерухомості. Ставка залежить від обсягу ризиків, які страхуються. (190, с.40).

П’ятим етапом планування житлового будівництва є прогнозування умов функціонування суб’єктів житлового будівництва, яке полягає у передбаченні імовірних змін у внутрішньому і зовнішньому середовищі функціонування суб’єктів житлового будівництва та впливу цих змін на цілі житлового будівництва [150, с.53]. Для здійснення даного етапу необхідно вибрати яким методом буде здійснюватись прогнозування. Методи прогнозування можна розділити на два великих класи: фактографічні (тобто кількісні, засновані на екстраполяції вже відомих тенденцій і моделей) і експертні (тобто якісні, що складаються на основі оцінок експертів і дають уявлення про можливі принципові зміни в прогнозованій системі).



Завершальний шостий етап планування житлового будівництва полягає у формуванні моделі житлового будівництва. Характеристика моделі та рекомендації щодо її побудови ретельно розглядається у параграфі 3.1.

Доцільно зауважити, що у разі виникнення проблем при реалізації одного з етапів планування житлового будівництва доцільно на засадах зворотного зв’язку повернутись на один чи декілька із попередніх етапів для формування більш якісного інформаційного забезпечення, перегляду та уточнення цілей і завдань, вибору більш адекватніших показників планування методів фінансового забезпечення житлового будівництва у зв’язку зі зміною середовища функціонування тощо.

Поділіться з Вашими друзьями:


База даних захищена авторським правом ©wishenko.org 2017
звернутися до адміністрації

    Головна сторінка